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Guide pratique

Le Prêt Locatif Social : fonctionnement et avantages

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Méconnu, le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif fiscal très intéressant, destiné aux investisseurs de biens neufs locatifs qui s’engagent à louer à des ménages modestes, selon un montant de loyer plafonné par la loi. Explications.

Le Prêt Locatif Social (PLS) est un des dispositifs fiscaux d’investissement locatif le moins connu, c’est pourtant le plus ancien (il a été mis en place en 2001) et il présente de nombreux avantages.

Destiné aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, le PLS permet d’acheter un bien neuf à taux de TVA réduit (10%) et de ne pas payer d’impôt foncier pendant 15 à 25 ans.

La condition pour en bénéficier est de louer son bien avec un loyer plafonné, à un ménage ayant des revenus trop élevés pour avoir droit à un logement social mais trop faibles pour pouvoir se loger dans le parc locatif privé.

Comment fonctionne concrètement le Prêt Locatif Social ?

Le montant du Prêt Locatif Social (PLS) doit être compris entre minimum 50% et 100% du montant TTC de l’opération.

Ce prêt est octroyé par un établissement de crédit habilité à distribuer le PLS.

Les organismes actuellement habilités à octroyer un PLS sont :

  • La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)
  • Le groupe BPCE
  • Le Crédit Agricole
  • Le Crédit Mutuel
  • La Banque Postale

La durée du prêt est de 40 ans maximum.

A titre d’information, le taux d’intérêt du PLS pour les personnes physiques était compris entre 1,61 % et 1,91 % en 2020.

Les investisseurs en PLS peuvent être soit des investisseurs privés (personnes physiques), soit des opérateurs privés et des opérateurs publics (collectivités territoriales, organismes d’HLM et SEM).

Le futur propriétaire investisseur doit signer une convention d’une durée minimale de 15 ans avec l’Etat, par laquelle il s’engage à louer le bien selon un plafond de loyers et exclusivement à des locataires sous conditions de ressources et au titre de leur résidence principale.

Les biens pouvant bénéficier d’un financement en PLS

  • Les logements à usage locatif en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
  • Les terrains en vue de la construction de logements locatifs (maisons ou appartements)
  • Logements locatifs, y compris en rénovation
  • Les locaux commerciaux transformés en logements,
  • Les dépendances d’immeubles ou logements locatifs (notamment garages, jardins, annexes…)
  • Les logements-foyers à usage locatif (logement-foyer pour personnes âgées, handicapés, travailleurs migrants, jeunes travailleurs…)
  • Les logements pour étudiants, lorsque le locataire principal est une association déclarée ou un CROUS et que les logements sont sous-loués aux étudiants
  • Les opérations conçues sur la base d’un démembrement de la propriété des logements : l’investisseur acquiert la nue-propriété du logement, l’usufruit étant confié à un gestionnaire qui donne à bail ce logement. Seul l’usufruit est finançable en PLS.

Les avantages du Prêt Locatif Social pour l’investisseur

Un taux de TVA réduit de 10% en 2020.

En 2020, l’achat d’un bien immobilier en PLS permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10% au lieu de 20%. Tous les ans, ce taux de TVA peut être modifié par la loi de finances.

Une exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 années

Un des plus gros avantages du PLS est l’exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 années, à partir de l’année suivant l’investissement.

Un abattement fiscal de 30% sur les loyers perçus

Le bénéficiaire du Prêt Locatif Social peut cumuler le statut de bailleur privé et se voit ainsi accorder un abattement de 30% sur les loyers perçus.

Selon les spécialistes, les différents avantages fiscaux du PLS compensent largement le plafonnement des loyers imposé par le dispositif.

Les conditions pour bénéficier d’un logement en PLS

Un plafond de ressources pour les locataires

Pour pouvoir bénéficier des atouts du PLS, l’investisseur s’engage à louer son bien nu à un ménage qui ne dépasse pas un certain plafond de revenus.

Voici ci-dessous les plafonds de ressources des locataires des biens bénéficiant d’un PLS en 2020 : 

Catégorie de ménagesParis et communes limitrophes en €IDF hors Paris et communes limitrophes en €Autres régions en €
1 personne34 64134 64130 115
2 personnes51 77051 77040 216
3 personnes67 86562 23248 364
4 personnes81 02874 54458 837
5 personnes96 40688 24568 686
6 personnes108 48099 30377 408
Par personne supplémentaire12 08811 0648 634

Les plafonds de loyer du Prêt Locatif Social en 2020 selon les zones

Il s’agit du loyer plafond mensuel par mètre carré de surface utile, c’est-à-dire la surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes : cave, balcon, terrasse, parking… selon la zone géographique où est situé le logement

Pour l’année 2020, les plafonds de loyers pour les PLS sont les suivants (à noter qu’ils changent tous les ans) :

  • Zone A bis : 13,54 €/m² (Paris et le Grand Paris)
  • Zone A : 10,44 €/m² (IDF, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, la Côte d’Azur, le Genevois français, etc.)
  • Zone B1 : 8.99 €/m² (Nantes, Bordeaux, Strasbourg, etc. et certaines villes touristiques ou territoires tendus comme Bayonne, Annecy, etc.)
  • Zone B2 : 8.61 €/m² (les villes de moins de 250 000 habitants comme Brest, Lorient, etc.)
  • Zone C : 8 €/m² (zones rurales)

La convention PLS permet aux locataires de bénéficier des APL (Allocation Personnalisée pour le Logement) que le bailleur peut recevoir directement en déduction du loyer.

Enfin, contrairement au dispositif Pinel, il est interdit de louer à ses ascendants ou descendants ou à ceux du conjoint de l’investisseur.

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