La défiscalisation immobilière : la loi Pinel et le Prêt Locatif Social

La loi Pinel et le Prêt Locatif Social (PLS) sont les deux principaux dispositifs de réduction d’impôts dans l’immobilier locatif neuf.

L’objectif pour le gouvernement est d’encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf  dans les zones tendues en permettant à des personnes aux revenus intermédiaires, n’ayant pas accès au logement social, de pouvoir se loger à un loyer modéré.

Le principe de la loi Pinel

La loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôts dont le pourcentage dépend du prix du logement neuf dans lequel vous investissez. Elle est entrée en vigueur en 2015 pour les investissements réalisés à partir de septembre 2014 et a été reconduite jusqu’en décembre 2021.

Si vous achetez un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif, vous pouvez emprunter la totalité de l’investissement. L’État vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d’impôt, en fonction de la durée de votre engagement locatif.

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans

L’avantage de la loi Pinel est que vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, parent ou enfant, à condition qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal.

Les réductions d’impôts en loi Pinel

Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée de location :

• Sur la période initiale de 6 ans, le taux de réduction est de 12%, soit 2% par an
• Pendant la première prolongation de 3 ans, le taux de réduction est de 6%, soit 2% par an
• Pendant la deuxième prolongation de 3 ans, le taux de réduction est de 3%, soit 1% par an

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

• L’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an
• Le coût au m² ne doit pas dépasser 5 500 €

Les conditions légales de la défiscalisation immobilière en loi Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les conditions suivantes doivent être remplies :

L’acquisition ou la construction d’un logement neuf doit se faire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. A partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

• La limite maximale d’investissement est de deux logements par an
• Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1. Pour connaître la zone dans laquelle se situe le bien, utilisez le simulateur mis en place par l’Etat. 
• Le logement doit être mis en location pendant une période allant de 6 à 12 ans
• Le logement doit être loué en habitation principale et être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition
• Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain plafond qui dépend de la zone où se trouve le logement
• Le plafond de ressources du ou des locataire(s) doit être respecté
• Les normes de performance thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) doivent être observées

Le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an ne doit pas être dépasséVous pouvez faire une simulation précise de votre projet d’investissement Pinel grâce au simulateur proposé par l’Etat.

La défiscalisation avec le Prêt Locatif Social

Le Prêt Locatif Social, ou PLS, est un autre dispositif fiscal destiné à inciter à l’achat de logements neufs pour une location à loyers modérés.

Les conditions du Prêt Locatif Social

Pour bénéficier de l’obtention d’un prêt locatif social, le logement doit être occupé comme résidence principale et l’emprunteur s’engage à louer son bien pendant au moins 15 ans, avec un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur.

Le montant du prêt PLS doit être au minimum de 51 % du montant de l’investissement.

Enfin, contrairement à la loi Pinel, le dispositif PLS ne permet pas de louer le logement neuf à ses ascendants ou à ses descendants ou à ceux de son conjoint.

Les avantages du Prêt Locatif Social

Les logements acquis grâce au prêt locatif social profitent d’un prix moins élevé car ils bénéficient d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20%.

Vous ne payez pas de taxe foncière pendant 25 ans.

Vous signez une convention APL (Aide Personnalisée au Logement) avec l’État, pour une durée minimum de 15 ans qui permettra à votre locataire d’être éligible aux APL.

Si vous avez des questions supplémentaires sur la défiscalisation dans le neuf, un conseiller Pierres et Territoires de France Centre Atlantique peut vous appeler pour vous renseigner.